Gdzie i jakie biuro wynająć?

Biuro to wizytówka firmy. Wybór lokalizacji jest więc zawsze decyzją strategiczną, odpowiednie usytuowanie odgrywa bowiem ogromną rolę w tworzeniu wizerunku firmy. Nie bez znaczenia jest również wygląd i wyposażenie samego biura.

Myśląc o wynajęciu powierzchni biurowej zawsze warto rozważyć następujące problemy:

1. Jaką lokalizację wybrać? Czy powinno to być centrum, czy równie dobrze może być na peryferiach? Jakie znaczenie dla działalności i rozwoju firmy będzie miał taki wybór?

2. Jakie podstawowe wymogi powinna spełniać siedziba firmy?

3. Jakiego rodzaju powierzchni użytkowych potrzebujemy?

4. Jakie kryteria powinien spełniać budynek?

5. Jaki metraż nas interesuje?

6. Czy zależy nam na łatwym dojeździe do firmy i wygodnym parkingu przed siedzibą?

Liczy się miejsce

Nie od dzisiaj wiadomo, że dogodna lokalizacja biura, z dobrym dojazdem i usytuowanym w pobliżu wygodnym parkingiem może przesądzić o sukcesie danego przedsięwzięcia.

Jest to szczególnie ważne w przypadku firm, których działalność opiera się na częstym kontakcie z klientem w siedzibie firmy. O dobrą, prestiżową lokalizację powinny więc walczyć przede wszystkim kancelarie prawnicze, biura rachunkowe, biura turystyczne czy firmy doradztwa finansowego.

Dla tych branż celowe będzie wynajęcie powierzchni biurowej w ścisłym centrum lub w jego pobliżu. I choć w tym przypadku koszty wynajmu są wysokie, dobra lokalizacja jest priorytetem. Lepiej więc zdecydować się na biuro nieco mniejsze niż planowaliśmy, za to w dobrym miejscu, niż duże i wygodne (a co za tym idzie - znacznie tańsze), za to na peryferiach.

Dobra lokalizacja ma dużo mniejsze znaczenie dla firm, które tylko czasami goszczą klienta w swoim biurze. Agencje reklamowe, biura architektoniczne i projektanckie, wydawnictwa z powodzeniem mogą usytuować swoją siedzibę poza centrum, a nawet na zupełnych peryferiach. Dobrym rozwiązaniem dla tych branż jest wynajęcie na biura części lub całości, położonej w spokojnej dzielnicy, willi.

Ważna jest klasa

Na polskim rynku nieruchomości istnieje nieformalna klasyfikacja powierzchni biurowych. Korzystają z niej pośrednicy nieruchomości, deweloperzy oraz sami inwestorzy.

Na naszym rynku wyróżniamy więc następujące klasy biurowców:

A - najwyższy standard, bardzo wysoki czynsz

B - średni standard, niższy czynsz

C - najniższy standard, najniższy czynsz.

Podział taki wydaje się stosunkowo prosty i zrozumiały, problemy pojawiają się jednak przy próbie zdefiniowania cech danej klasy, umożliwiających zakwalifikowanie konkretnego obiektu do odpowiedniej klasy. Dlatego chcąc zaklasyfikować dany biurowiec do klasy A, B lub C dla ułatwienia bierze się pod uwagę aspekty techniczne, jakościowe oraz jego lokalizację.

Ważne są więc następujące kryteria:

• lokalizacja oraz otoczenie

• wygląd zewnętrzny i sylwetka budynku

• wejście i recepcje

• parking z odpowiednią liczbą miejsc parkingowych (lub jego brak)

• jakość i funkcjonalność wyposażenia wnętrz (klimatyzacja, podwieszane sufity, okablowanie strukturalne, stałe łącze internetowe, wystarczająca ilość linii telefonicznych itp.)

• stan i jakość wind, zabezpieczenia przeciwpożarowe, właściwa ochrona obiektu oraz kontrola dostępu

• otoczenie usługowe w postaci sklepów i restauracji zlokalizowanych w samym biurowcu lub w jego pobliżu.

W budynku klasy A wszystkie wyżej określone parametry powinny być zachowane na właściwym, najwyższym poziomie, w przypadku budynku klasy B+ oraz B parametry te cechują się niższą jakością, w budynku klasy C wiele z nich w ogóle nie występuje.

Różnica między A i B

W ścisłych centrach dużych miast najwięcej jest biurowców klasy A, ale zdarzają się także powierzchnie klasy B, a czasami - również i C.

Bardzo często podstawowym (lub bardzo znaczącym) wymogiem przy wynajmie biura jest jego lokalizacja w budynku ściśle biurowym, bez łączenia z inną funkcją, zwłaszcza handlową (ważne zarówno dla klasy A, jak i B).

Priorytety najemców zdecydowanych na wynajem biur klasy A są nieco inne niż priorytety tych, którzy chcą wynająć biura klasy B.

Dla klasy A decydujące znaczenie mają w kolejności:

• prestiż budynku i lokalizacji,

• stawki czynszu oraz opłat dodatkowych,

• możliwość indywidualnego podziału i aranżacji wnętrza - szczególnie poszukiwane są więc powierzchnie typu open space,

• usługi dodatkowe oferowane przez wynajmującego - recepcja, sala konferencyjna, lokal gastronomiczny, usługi typu fitness, fryzjer, salon kosmetyczny, itp;

Dla klasy B decydujące są w kolejności:

• możliwość wyraźnej identyfikacji firmy na zewnątrz (szyld, kaseton),

• dostateczna ilość miejsc parkingowych, z uwzględnieniem parkingu dla klientów,

• lokalizacja obiektu względem centrum miasta i głównych ulic,

• stawki czynszu oraz opłat dodatkowych dla danej lokalizacji.

Brakuje dobrych biur

Od ponad roku na rynku powierzchni biurowych utrzymuje się wysoki popyt i stosunkowo niska podaż na biura w klasie A, B+ i B. Nie ma natomiast specjalnego zainteresowania niższym standardem.

Wzrost popytu jest rezultatem zakładania biur przez nowe firmy, w dużej części zagraniczne lub z kapitałem zagranicznym, jak również zmiany lokalizacji firm już istniejących (np. w celu podwyższenia standardu lub zwiększenia powierzchni biura).

W ostatnim roku najwięcej chętnych było na biura o powierzchni 100 - 1500 m2, a nawet 2000 m2 w klasie A oraz na biura o pow. 40 - 120 m2 w klasie B i B+. Oprócz rynku stołecznego, gdzie podaż przewyższa popyt, w innych dużych miastach Polski ciągle brakuje powierzchni biurowych o najwyższym standardzie A.

Specjaliści uspokajają jednak, że już na koniec 2006 roku w dużych miastach Polski nastąpi znaczny przyrost powierzchni biurowej klasy A. W toku są już bowiem nowe inwestycje polegające na budowie nowoczesnych budynków biurowych o powierzchni średnio 2500 m2 oraz dużych centrów biurowych.

Ile to kosztuje?

Stawki czynszów za powierzchnie biurowe kształtują się następująco:

1. w klasie A:

Warszawa 15 - 22 euro/m2/miesiąc
Poznań 12 - 16 euro
Kraków 12 - 15 euro
Wrocław 12 - 14 euro
Gdynia 11 - 13 euro

2. w klasie B:

Warszawa 12 - 17 euro/m2/miesiąc
Poznań 7 - 11 euro
Kraków 7 - 12 euro
Wrocław 8 - 10 euro
Gdynia 6 - 9 euro

Podane ceny są cenami ofertowymi netto. Należy do nich jeszcze doliczyć opłatę eksploatacyjną.

Stawki transakcyjne mogą być natomiast nawet o 16-18% niższe od ofertowych; ich ostateczny poziom zależy od wielkości powierzchni wynajmowanego biura oraz długości okresu najmu.

Dla lokali o większej powierzchni, powyżej 300 m2, umowy zawierane są na minimum 2 lata; w przypadku mniejszych - na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, zabezpieczonym kaucją.

Czy wiesz, że:

Szacuje się, że powierzchnia biurowa w Warszawie to około 2 000 000 m2, podczas gdy w innych dużych miastach nowoczesne biura zajmują powierzchnię rzędu 70 000 - 160 000 m2.

Małgorzata Szafarz